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ソウル市の安全診断基準の緩和要求にもかかわらず、政府は頑強な反対意見を堅持している中で、来年3月の大統領選挙を控え、与野党候補側がともに再建築安全診断基準の緩和の可能性に触れている。そのため、大統領選挙を基点に前向きな政策転換が行われるものと見られる。
11日、ソウル市や韓国建設技術研究院などによると、今年、適正性の検討を申請したソウルの再建築推進団地は計14か所で、これらのうち可決意見を受け入れた団地は1か所もないことが分かった。
ヤンチョン(陽川)区モクトン(木洞)11団地とカンドン(江東)区コドク(高徳)住公9団地、ノウォン(蘆原)区(テルン)泰陵、クァンジン(広津)区(クァンジャン)広壮の極東は適正性検討から脱落し、残りの団地は現在検討を進めている。ただ、陽川区木洞7団地・シノル(新月)市営など一部団地の場合、検討機関から補完報告書を要求されても提出せず、事実上検討が保留された状況だという。
再建築判定のための安全診断は通常、予備安全診断(現地調査)と1次精密安全診断、2次適正性検討の順で進められる。精密安全診断でE等級を受ければ直ちに再建築が確定する。しかし、条件付き再建築であるD等級が出れば、韓国建設技術研究院や国土安全管理院の適正性検討を経て、最終的に通過するかどうかを決める。A~C等級は維持・補修となる。
適正性の検討は2018年3月に導入されたが、その後、安全診断を最終通過した団地は指で数えるほどだ。1次安全診断でE等級を受けたヨンドゥンポ(永登浦)区汝矣島の綿花マンションを除けば、ソチョ(瑞草)区のパンベサム(方背3)洞、マポ(麻浦)区ソンサン(城山)市営、陽川区の木洞6団地、トボン(道峰)区の道峰サムファンの4 か所だけがパスした。2015年3月から2018年3月までの3年間、ソウルで計56団地が安全診断をパスして再建築の判定を受けたのに比べれば10分の1でしかない。
これは当時の安全診断基準を改善しながら、構造安全性の加重値を20%から50%へと強化した影響が大きいと、業界では分析している。構造安全に大きな問題がなければ、住居環境が極めて劣悪な場合でない限り、再建築の判定を受けられない。
これに先立ち、ソウル市は呉市長就任直後、安全診断基準の緩和を政府に公式要請したが、政府は住宅価格が上昇するなど、市場を刺激しかねないとして反対している。
市場では大統領選挙後、安全診断制度の改善の可能性を期待する空気が感知される。野党が安全診断を含めた再建築関連規制の緩和を来年の大統領選挙の中核公約に掲げている状況で、与党内でも安全診断基準の再検討意見が出ているからだ。
専門家らは、強化された安全診断基準が私有財産権と自己決定権を過度に侵害するだけでなく、住宅供給の縮小とそれによる市場不安をもたらしているだけに、制度改善が必要だと口を揃えている。ただ、住宅市場への刺激を最小化する対策を一緒にまとめなければならないという指摘だ。
韓国建設産業研究院のイ・テヒ副研究委員は「ソウル市は新規住宅供給のほとんどが整備事業を通じて行われているが、再建築の新規参入が阻まれている現状は中長期的に住宅供給の縮小につながるしかない」と指摘した。建国大学不動産学科のユ・ソンジョン教授は「安全診断基準緩和が住宅供給拡大のきっかけになるだろう」と強調した。
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